再建築不可物件の相続

再建築不可物件売却のために必要なこと

「再建築不可物件」とは、建築基準法上の接道義務を果たせていないため、一度更地に戻してしまうと再度の建築が不可能となる物件をいいます。
相続した再建築不可物件を売却する際、譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税、仲介手数料（仲介による不動産売却の場合）など、さまざまな出費や、煩わしい手続きが多数あります。
また、再建築不可の状態で売却するか、再建築可能にしてから売却するかで、売却までのスピードもかかる出費も変わってきます。
こちらで、相続した再建築不可物件の売却に関することをご説明いたします。

再建築不可物件売却のメリット・デメリットMERIT AND DEMERIT

今後も相続した再建築不可物件で暮らす予定がない場合は、売却することを強くお勧めします。
再建築不可物件を再建築可能な状態にしないで売却出来たらそれに越したことはありませんが、再建築不可という条件が売却までの時間を伸ばします。
売却価格も一般的な不動産価格の5～7割程度です。

相続した再建築不可物件を売却するメリット

・現金化できる
・管理費、固定資産税や都市計画税の軽減
・他の住まいの買い替えができる
・空き家の放置によるリスクを回避できる

相続した再建築不可物件を売却するデメリット

・譲渡所得税、住民税、印紙税、登録免許税、仲介手数料などがかかる
・手続きをする必要がある
・再建築不可の状態で売却する場合、なかなか売れない
・再建築不可の状態で売却する場合、売却価格が一般的不動産価格よりも下がる

相続不動産は、必ず相続登記を！

相続不動産を得たら、必ず「相続登記」をしましょう。
相続登記をしなければ、不動産を売却することはできません。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合などに、その不動産の登記名義を被相続人から相続人へ名義変更することです。

これまで相続登記は期限もそれに伴う罰則もなく、相続登記をしていなかったというケースも多々ありました。
しかし、今後相続登記は義務化がされます。
そのため、不動産を相続してすぐに、相続登記をする必要があります。

相続登記をしなかったことにより発生するトラブル

所有者不明土地法が成立しました。
2024年をめどに土地や建物の相続を知った日から3年以内に登記するよう義務づけられ、申告しなければ10万円以下の過料を科されます。
相続登記の手続きも簡素になり、管理が難しい場合は相続した土地を手放して国庫に納められる制度を新設するといわれております。
それに伴い、今後発生するトラブルも下記のようなものから変化するでしょう。

「相続人が多すぎて、手に負えない」

今まで不動産を相続した際に、いつまでに登記を変更しなければならないという法律上の定めがなく、親が亡くなって譲り受けた不動産に、親の名義のまま住み続けても問題ありませんでした。
最初の被相続人の子どもの配偶者、孫、孫の配偶者と、相続の権利を持つ人がどんどん増えていきます。
相続の協議には相続人全員の合意が必要であるため、問題の不動産を処分したくても、すぐには売却できなくなってしまいます。

「不動産売却の取り分が減ってしまう」

最初の被相続人の子どもの配偶者、孫、孫の配偶者と、相続の権利を持つ人がどんどん増えていくことで、いざ不動産を売却した際の取り分が減ってしまいます。
金額面で揉める可能性もあり、そうなると、親族間の仲も崩れてしまう危険性があります。

これらのトラブルが起きないように、遺産分割協議書を作成して、ただちに相続登記をすることが大切です。
他の相続人を疑う必要はありませんが、万が一のことを想定して自分が得た権利を守りましょう。

相続登記に必要な手続きについて

相続登記の申請は、対象不動産が所在している地区の法務局で申請することができます。
法務局のHPからダウンロードできるので、インターネットからでも申請可能です。
相続登記に必要な書類は下記の通りです。

必要な書類	概要
土地(建物)所有権移転登記申請書	法務局のHPからダウンロードできます。
被相続人の戸籍謄本	被相続人の最終本籍地の役場で取得します。被相続人が生まれてから死亡するまでの戸籍謄本が必要です。
相続人全員の戸籍謄本、住民票、印鑑証明書	各書類は役場で取得ができます。印鑑証明書は「遺産分割協議書」に捺印した実印を証明するために必要です。
遺産分割協議書	遺産分割協議をしたうえで、記入する書類です。相続人全員の押印をします。
遺産分割協議書	遺産分割協議をしたうえで、記入する書類です。相続人全員の押印をします。
不動産固定資産税評価証明書	対象不動産が所在している地区の役場で取得できます。
対象不動産の登記簿謄本（登記事項証明書）	どこの法務局でも取得可能です。取得する際に、対象不動産の所在地・地番などの基本情報が必要になります。契約書の控えを持参するとスムーズに取得ができるでしょう。